Comment choisir vos SCPI ?

Aujourd’hui, il existe plus de 180 SCPI sur le marché. Il n’est donc pas forcément évident de savoir sur laquelle il est plus intéressant d’investir. Pour vous aider dans cette tâche, voici un certain nombre de critères d'analyse nécessaires à la sélection des SCPI :

Date de création

Rendement

Le rendement est évidemment important mais ne doit toutefois pas être le seul et unique critère. Un rendement élevé ne traduit pas forcément l’existence d’un patrimoine de qualité. Il faut donc l’analyser au regard de l’évolution du prix de la part. Si elle baisse, il est facile de maintenir un rendement élevé. Si le prix de la part augmente et que les revenus sont au moins égaux à la moyenne du marché, tous les signaux sont au vert.

Taux de rendement interne (TRI)

Le TRI mesure la performance globale de la SCPI à long terme délivre une information précieuse : la solidité et la pertinence de la gestion dans le temps.

Composition de l’actif

Le patrimoine immobilier qui compose la SCPI est le moteur du rendement. La diversification au sein même de la sélection de SCPI est importante. Il est essentiel de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier et d’investir dans plusieurs SCPI, gérées par différents opérateurs, sur différentes classes d’actifs (bureaux parisiens, commerces, crèches et EHPAD…).

Zone géographique

Au même titre que pour le choix de la composition de l’actif, le choix de la zone géographique permet aussi de répartir son actif et d’optimiser la répartition de son risque. Par exemple, pour garantir une location rapide des bureaux, il faut privilégier les SCPI qui investissent dans les plus grandes agglomérations, en particulier à Paris et en région parisienne car cette zone concentre la plus grosse demande. Les rendements n’y sont pas les plus élevés, mais le risque y est nettement plus faible.

Taux d’occupation financier (TOF)

Cet indicateur établit le rapport entre le montant des loyers facturés et ce que la SCPI devrait encaisser si l’ensemble de son patrimoine était loué. Il permet de mesurer l’importance des biens qui ne sont pas loués et de ceux qui sont en travaux et qui, donc, ne rapportent rien actuellement. Il convient de cibler des SCPI avec un TOF supérieur à 90% pour garantir un certain sérieux dans le choix et la gestion des actifs immobilier.

Provision pour travaux

Elle est destinée à financer les travaux de modernisation ou les grosses réparations. Plus elle est élevée, plus le gérant pourra faire face à ses obligations sans dégrader le rendement.

Capitalisation

La taille importante d’une SCPI est un gage de sécurité car son patrimoine est de ce fait très diversifié, ce qui mutualise le risque et permet ainsi de réduire les conséquences d’une défaillance d’un locataire. Il ne faut pas pour autant se détourner des petites SCPI qui sont récentes car certaines jouent la carte des opportunités et peuvent réserver de bonnes surprises.

Report à nouveau (RAN)

C’est la partie de revenus ou de plus-values qui n’a pas été distribuée immédiatement afin de lisser les rendements. En effet, ce fonds de réserve permettra de faire face aux risques du marché immobilier : risque d’impayés, augmentation des vacances locatives ou encore baisse des prix de l’immobilier. Plus le RAN est élevé, plus vous pourrez compter sur la régularité du rendement futur.

Délai de jouissance

Il s'agit du temps nécessaire pour percevoir les premiers loyers par rapport à la date de souscription. Un délai de jouissance important va impacter le rendement puisque l’associé percevra ses premiers loyers plus tard.

N’hésitez pas à contacter nos conseillers pour vous faire accompagner dans le choix de vos SCPI.